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日本华人在东京购置房产的注意事项

2013年05月18日 建筑相关 ⁄ 共 2360字 ⁄ 字号 评论 2 条 ⁄ 阅读 5,769 次

在日华人不断增长的同时在打算日本长期居住而要购买房产的朋友也越来越多,今天来分享一篇在日本东京买房子的前前后后和各种政策面的细节。今天终于签约了!!找了差不多半年的房子,从新筑和中古的一户建,到中古タワーマン和普通公寓,看了无数的各类型房子,也因为种种原因而错过了几个非常心仪的物件,今天终于顺利签约了。为了回报不少网友给我选房的建议和指点,我也把自己的经验总结一下,希望能给接下来准备买房的朋友一些有价值的东西,把中国人相互帮助的优良传统继续传承下去。

1。准备买房之前,一定要与自己未来的大致计划相结合。
        比如,可预见近未来的工作场所、未来房子要住几个人、对周边设施的需求、车库、保育园需求等等。然后结合自己的预设条件,在希望的地方、选择适合自己的户型。但也不要把预设条件限定得过死,比如,我最初就希望在品川、大崎、五反田这三站找房子,因为对像我这样的懒人来说,“10分钟通勤”或徒步上班有绝对的诱惑。但因为品川区的物件价格实在很高,勉强的背负担也不是聪明的决定。所以把目光拉长到距品川站电车15分钟的范围,发现从品川到川崎之间,合适我的物件大量存在。所以,在准备期的合理客观的做个规划是非常有必要的。

2。公寓派还是户建派,没有一定之规。
      绝大多数人在买房之前,都是死忠的户建派支持者,因为土地永远有价值。但看了几十套物件之后,我个人的看法有很多改变。因为一户建要面临许多居住方面的问题,比如:1)户建往往距车站相对较远,不利通勤;2)很多户建的周边设施不够便利,距商业设施远,甚至徒步两三分钟内没有便利店;3)冬天的一户建,室内寒冷,女性尤其看中这一点;4)维护维修完全自己责任,各种问题出现后牵涉大量精力和金钱;5)防火防盗,甚至土地基盘、浸水、白蚁等等事先调查和居住中都要时时注意。
而公寓往往也能体现很多便利,比如之前很喜欢的川崎站徒步7分钟的一个2003年公寓,3LDK的房子,驻车场免费、阳光充足,楼下就是便利店,周边环境卓越,而且价格比相同地段的户建要低很多,如果以这样的条件来选择的话,虽然每月的管理修缮费要将近2万,但我依然会选择这种舒适便利、成本低廉且无后顾之忧的公寓。而且距离车站徒步10分钟内的公寓,非常受喜欢,日后也容易出租和出售,相对于一户建,在性价比方面完全占上风。
所以在选择住宅方面,千万不要预先把公寓或户建设定死了,多给自己一些选择的余地,也许会有更大的收获。

3。选物件不能局限在网上,委托较大的不动产公司。
     日本有很多较大的房屋出售出租网站,比如HOME“S,SUUMO等等,这样的网站可以为我们选房提供重要的条件参考,但很多好物件并不需要上网,而一些有实力的不动产公司总可以掌握一些未公开的物件信息,比如之前看的几个很好的公寓和户建,都没有在网上公开叫卖,而是有专属不动产负责销售,并很快成交的。所以,在找房子的阶段,选择现地的时间较长、信誉较好且有一定规模的不动产公司,可以事半倍功,能够得到更快的物件信息,这一点我深有感触。

   4。事先的住宅ローンの仮審査是必须要做的。
     在确定了大致地段,可以承受价格之后,要进行一次住宅贷款的仮審査,也就是预设住宅贷款申请。由委托的不动产,免费为顾客做申请。比如希望买一栋价值4000万的中古公寓,虽然还没有合适的物件,但委托不动产公司,拿大致价值相同的其它物件,去都市银行申请一次假审查,可以看看以自己目前的条件,是否可以得到希望的贷款数额,以后如果真的看到合适的物件,可以节约契约时间,防止贷款不批的情况发生。
如果选择较大较正规的不动产,比如东急、住友不动产这些大手不动产的场合,银行会给出更低的金利,这一点也要考虑在内。

 5。フラット35:
     这是由银行和国家的住宅支援机构合作提供的一种15---35年的长期固定金利的住宅贷款形式。目前提供的固定金利大概是1.9几,对于有些物件以及申请人的具体情况,还可以享受到前10年最大0.3---0.4%的减免优惠,也就是说,在一定情况下,可以享受到1.5%左右的固定金利,这对于未来变动金利的不确定性来说,是非常理想的选择。
不要保证人、不需求额外支付保证料,而且フラット35具有一定的物件限制,纳入其许可贷款项目的物件,基本具有耐震、节能等具备了长期安心居住特性的好房子,等于对购买者来说,更多了一层保障。而其20%的自有资金,基本对外国人购房者来说,没有什么影响。这个是我个人推荐的一种贷款形式,具体的メリット和デメリット,感兴趣的朋友可以自己在网上查询。

日本目前正处在一个金融的特殊时期,日元高速贬值,而且具备长期化倾向,未来金利不断上升已经成为必然的趋势,有一个资深的不动产的营业跟我讲,如果日安长期化、美国经济复苏等因素真的能把日本经济提振出低谷,日本的住宅金利很可能会以“一年一调”的形式上涨,虽然有很多景气方面的条件要考虑,但银行固定金利达到3%,在未来也不是不可能出现。作为一家之言,当然不足为信。但对于贷款形式的选择,以固定+变动的组合形式也是一种选择。

 6。寻找多家不动产,尽可能多的看物件:
以我个人的经验来说,多看物件有利于综合判断,找到最适合自己的选择。比如我在年初最早看到五反田站徒步3分钟的一个3LDK中古公寓,约90平米,3980万。当时很喜欢,但因为管理修缮费每个月要4万多,且无专属驻车场而最终放弃。而半年后再回首看那栋房子,可能就并不会再有像当初那样心动的感觉,因为看了太多类似的物件,见识增长了,而且从心理上也能更经得起各色各样的不动产营业们的忽悠。买房子是绝对的大宗商品交易,普通人一生也只能进行一两次,所以,多找几家不动产,提出自己的条件后,尽可能多的多看房子,不急于在最初阶段就确定下来,可能会选到更好的物件。(乔治)

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